Za co bank pobiera prowizję kredytową? Udzielanie kredytu wiąże się dla banku z poważną pracą i wymaga poniesienia odpowiednich nakładów finansowych. Bank ponosi koszt pracy pracowników bankowych zajmujących się udzielaniem kredytów hipotecznych, koszt marketingu kredytów, a także rozmaite inne koszty (np. koszt utrzymania odpowiednich lokali czy pojazdów). Wszystkie te koszty pokrywa klient, płacąc prowizję kredytową. Tak więc według banku prowizja kredytowa jest zwrotem ponoszonych przez niego kosztów związanych z udzielaniem kredytu. W praktyce bank tak kalkuluje wysokość prowizji, aby na tym jeszcze zarobić.
Obliczenie ponoszonych przez bank kosztów związanych z udzielaniem kredytu byłoby bardzo trudne i pracochłonne, dlatego też banki ustalają wielkość prowizji kredytowej arbitralnie. W tym zakresie nie ma żadnych reguł, jedne banki bardziej myślą o zysku i pobierają wysoką prowizje, inne – chcą zyskać większą liczbę klientów i obniżają ją. W okresach, kiedy liczba chętnych do zaciągania kredytów hipotecznych maleje (np. w czasie letnich wakacji), część banków ogłasza promocje, niektóre nawet przejściowo rezygnują z pobierania prowizji kredytowej.
Wielkość prowizji kredytowej. Wartość prowizji kredytowej jest zróżnicowana i ulega znacznym zmianom w czasie. W maju 2010 roku kilka banków nie pobierało tej promocji przy kredytach w złotych (przy kredytach w walutach obcych liczba takich sympatycznych wyjątków była mała). W większości banków prowizja wynosi od 1 do 3% (w stosunku do kapitału kredytu), ale są też banki, które pobierają wyższe prowizje. Przy kredycie w wysokości 300 000 zł oznacza to, że najczęściej zapłacimy dodatkowo od 3000 do 9000 zł. W odróżnieniu od innych kredytów, przy kredycie hipotecznym najczęściej prowizję dodaje się do kapitału kredytu, co oznacza, że jeśli pożyczamy 300 000 zł, będziemy spłacać te 303 000-309 000 zł, a odsetki są naliczane w stosunku do tej całej sumy . Inne opłaty i prowizje. Niektóre banki oprócz prowizji kredytowej pobierają także inne dodatkowe opłaty, np. opłatę za złożenie wniosku kredytowego. W tym przypadku banki chcą, oprócz dodatkowego dochodu, uniknąć wydatków powodowanych przez klientów, którzy składają wnioski kredytowe w różnych bankach (po przyznaniu im kredytu wybierają bank, który oferuje najlepsze warunki). Pobieranie opłaty za złożenie wniosku zraża jednak do banku część klientów, dlatego też większość banków zrezygnowało z tej praktyki. Większym kosztem jest wprowadzana w części banków opłata pobierana przez okres, kiedy wierzytelność nie jest wpisana do księgi wieczystej (do hipoteki). Cała procedura związana z wpisami do ksiąg może trwać wiele miesięcy. Przez cały ten okres np. Polbank EFG pobiera opłatę w wysokości 1,5% kapitału kredytu.
Oprocentowanie kredytu Najważniejszym składnikiem kosztu kredytów hipotecznych jest oczywiście oprocentowanie, przypada na nie zawsze ponad 95% tego kosztu. Wysokość oprocentowania jest ustalana samodzielnie przez bank, jest elementem oferty bankowej – klient może tą ofertę przyjąć lub odrzucić. Jeśli klient przedstawia odpowiednie argumenty, w niektórych bankach może uzyskać niewielką obniżkę oprocentowania. Ustalenie wysokości oprocentowania kredytu jest trudne. Osoby, które dopiero zaczynają interesować się kredytem mieszkaniowym, zwykle naiwnie sądzą, że wysokość oprocentowania można samemu ustalić bez żadnych problemów – wystarczy do podanego w Internecie lub w niektórych gazetach WIBOR lub LIBOR dodać pokazywaną w wielu artykułach marżę banku i już wiemy wszystko.
